SANIERUNGSPFLICHTEN NACH DEM HAUSKAUF 

 

Käufer einer Immobilie sollten auch die Sanierungspflichten nach dem Hauskauf im Blick behalten, die unter umständen Mehrkosten verursachen.

Wer neu baut, muss sich an gesetzliche Vorgaben zur Energieeffizienz halten. Doch auch Altbauten sind von Regelungen betroffen – das vergessen viele Hauskäufer.

Es kann sein, dass Immobilienkäufer laut der Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) innerhalb von zwei Jahren nach dem Kauf des Gebäudes Heizkessel austauschen müssen. Das erfordert Investitionen, die am besten direkt beim Kauf des neuen Zuhauses eingeplant werden.

Vergessen Sie also nicht nachzufragen und anstehende Sanierungen im und am Haus in der Kostenplanung zu berücksichtigen.

 

Heizkessel
Viele Öl- und Gasheizkessel müssen nach 30 Jahren ausgetauscht werden. Anlagen, die vor 1985 installiert wurden, insbesondere besonders Konstanttemperatur-Heizkessel, sind nicht mehr zum Betrieb zugelassen.

Niedertemperatur- und Brennwertkessel mit hohem Wirkungsgrad sowie Anlagen in Mehrfamilienhäusern mit mehr als 400 Kilowatt Nennleistung sind von der Pflicht ausgenommen.

Für den Austausch der Anlage haben Käufer 2 Jahre Zeit.

Dachdämmung
Wird die Immobilie mindestens vier Monate pro Jahr auf mehr als 19 Grad beheizt, müssen die obersten zugänglichen Geschossdecken über beheizten Räumen der EnEV entsprechend gedämmt werden. Ersatzweise kann das darüberliegende Dach abgedichtet werden.

Nach der Dämmung darf der sogenannte Wärmedurchgangskoeffizient nicht über dem Wert von 0,24 Watt pro Quadratmeter und Grad Kelvin liegen.

Wird jedoch der Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 erfüllt, besteht die Dämmpflicht nicht. Der liegt bei einem Wärmedurchlasswiderstand (R-Wert) von 0,90. Erfüllen die oberste Geschossdecke oder das Dach im bisherigen Zustand den Standard, besteht laut Bundesbauministerium keine Pflicht zum Dämmen. Der Mindestwärmeschutz sieht vor, dass die Bausubstanz nicht durch Tauwasser angegriffen und das Raumklima nicht feucht wird.

Ebenfalls ausgenommen sind Gebäude, bei denen sich die Dämmung innerhalb einer angemessenen Frist nicht als wirtschaftlich erweist. Wie Hauskäufer die Unwirtschaftlichkeit belegen können, sei in der EnEV allerdings nicht geregelt, heißt es aus dem Ministerium. Die zuständige Landesbehörde hilft im Zweifelsfall weiter. Ausnahmen sind auch bei denkmalgeschützten Gebäuden möglich. Entweder, wenn die Bauarbeiten unverhältnismäßig hohen Aufwand bedeuten oder Substanz sowie Erscheinungsbild der Immobilie beeinträchtigt würden.

Auch für diese Sanierung gilt eine Frist von zwei Jahren nach dem Kauf.

Leitungen
In nicht geheizten Räumen müssen alle zugänglichen, wärmeführenden Leitungen, Formstücke und Armaturen gedämmt sein. Dafür sieht die EnEV Mindestanforderungen vor. Es wird empfohlen, die Leitungen auch im Mauerwerk zu dämmen - sonst könnten die Leitungen bei Kontakt mit Mörtel oder Beton korrodieren.

 

Ob ein Haus die EnEV-Vorgaben erfüllt, prüfen in der Regel die örtlichen Bauämter.

Bei Heizkesseln und Wärmeleitungen ist dagegen der Bezirksschornsteinfeger zuständig.

Bei Verstößen kann ein Bußgeld drohen.

Nicht nur deshalb kann sich das Aufrüsten lohnen: Modernisierungen sind in der Regel sinnvoll, um Energie zu sparen, außerdem steigern sie den Wert des Hauses.

 

(Stand: 07/2021)